Mehrwert durch nachhaltige Gebäude
Für eine zukunftssichere Umwelt ist es wichtig, beim Gebäudebau auf Nachhaltigkeit, Kreislaufwirtschaft und die Modernisierung bestehender Objekte zu achten. Um nötige Anreize für Investoren zur Sanierung zu schaffen, sind jedoch Steuererleichterungen und andere Maßnahmen notwendig.
Nachhaltiges, urbanes Bauen wird immer wichtiger. Experten erwarten, dass die Urbanisierung in Europa von rund 76 Prozent im Jahr 2021 auf etwa 84 Prozent im Jahr 2050 ansteigen wird. Letztlich geht es darum, den Bedarf an Wohnungen und Arbeitsplätzen zu decken, ohne dabei die Umwelt zu beeinträchtigen oder zukünftigen Generationen ihre Ressourcen zu entziehen. Europäische Metropolen gelten dabei als Vorreiter: Sie dominieren die Top 20 der nachhaltigsten Städte der Welt, wie aus dem „Sustainable Cities Index 2022“ des niederländischen Ingenieurbüros Arcadis hervorgeht. Gleich 13 der ausgezeichneten Städte befinden sich in Europa – Oslo und Stockholm an der Spitze.
Trotzdem steht der europäische Immobiliensektor vor großen Herausforderungen, wenn es darum geht, seine Bauten zukunftsfähig zu machen. Rund 85 Prozent des Gebäudebestands in der EU wurden vor 2001 errichtet, und zwischen 85 und 95 Prozent der heute bestehenden Gebäude werden auch 2050 noch stehen – ohne dabei die nötige Energieeffizienz zu erfüllen. Gleichzeitig stellt die Umstellung auf nachhaltiges Bauen eine langfristige und wachsende Investitionsmöglichkeit dar. Privates Kapital für nachhaltige Gebäude, bei denen ESG-Aspekte berücksichtigt werden, rücken für Investoren immer mehr in den Fokus. Nachhaltigkeit ist in der Bauindustrie somit zu einer Priorität geworden. Für Zsolt Kohalmi, Global Head of Real Estate und Co-CEO von Pictet Alternative Advisors, steht fest, dass unsere Städte nachhaltiger gestaltet werden müssen: „Die Debatte über die Reduzierung von CO2-Emissionen hat sich weitestgehend auf den Verkehr und die Reduzierung des CO2-Ausstoßes der Industrie konzentriert. Der Immobiliensektor ist jedoch für weit mehr als ein Drittel der weltweiten CO2-Emissionen verantwortlich, mehr als jeder andere Sektor.“
Nachrüstung als Schlüssel zur Dekarbonisierung
Etwa 40 Prozent der CO2-Emissionen eines Gebäudes fallen in der Bauphase an. Die restlichen Emissionen entstehen während des Lebenszyklus, der bis zu 90 Jahre dauern kann – und dieses CO2 bleibt bis zu 300 Jahre in der Luft. Somit sei die Sanierung, wo immer möglich, gegenüber dem Neubau einer der besten Wege, um die dringend erforderliche Reduzierung von CO2-Emissionen anzugehen und die Nachhaltigkeit von Immobilien in den entwickelten Volkswirtschaften langfristig zu verbessern, so Kohalmi.
Der Mangel an hochwertigen und „grüneren“ Gebäuden führt zu einem gesteigerten Bedarf an „grünen Prämien“ für nachhaltig zertifizierte Objekte. Somit entsteht ein Anreiz, Gebäude zu sanieren und nachhaltigere Lebensstile in städtischen Gebieten zu fördern. Hierzu ergab eine von der Unternehmensberatung Deepki in Auftrag gegebene Studie, dass der Wert von nachhaltig gebauten Gebäuden bis zu 25 Prozent höher sein kann als der von nicht nachhaltig gebauten. Noch interessanter ist jedoch, dass mehr als die Hälfte der befragten europäischen Eigentümer angaben, ihre Mieteinnahmen um 16 bis 25 Prozent gesteigert zu haben. Der Grund: Mieter waren bereit, für niedrigere Nebenkosten höhere Mieten zu zahlen.
Bürogebäude als Wohnraum nutzen
Die Coronapandemie war ein Katalysator für die Umwandlung von Bürogebäuden in Wohnraum. Etwa 50 Prozent der multinationalen Unternehmen beabsichtigen, ihre Büroflächen in den nächsten drei Jahren um Durchschnittlich 10 bis 20 Prozent zu reduzieren, da sie ihren Bedarf neu bewerten, so der Immobilienmakler Knight Frank. Infrastrukturinvestoren möchten den Wandel vorantreiben und in die Widerstandsfähigkeit des Portfolios investieren, sie stoßen jedoch oft auf Schwierigkeiten bei der Identifizierung umweltfreundlicher Projekte. Entwicklern und Unternehmern wiederum fällt es schwer, eine Finanzierung für ehrgeizige Projekte mit neuartigen Ansätzen zu Nachhaltigkeit zu erhalten. Diese Finanzierungslücke stellt ein erhebliches Hindernis für einen nachhaltigen Übergang dar.
Immobilien machen immerhin etwa zwei Drittel des weltweiten Vermögens aus. Darunter wird eine neue Kategorie von Immobilien, die an Wert verlieren, weil sie nicht den Energieeffizienzstandards entsprechen, als „standard assets“ bezeichnet. Eine Reduzierung der CO2-Emissionen und Bemühungen, die Entstehung dieser neuen Kategorie zu begrenzen, können helfen dieses Vermögen zu erhalten. Laut Kohalmi sind die Möglichkeiten zur Nachrüstung von Bürogebäuden jedoch von Region zu Region unterschiedlich.
Anreize erzeugen Wandel
Um Infrastruktur und die Umnutzung von Immobilien zu fördern, benötigt es jedoch effektivere Maßnahmen. Derzeit rechnet sich bei vielen bestehenden Gebäuden ein Umbau wirtschaftlich nicht. Zu diesen Maßnahmen könnten Rechtsvorschriften gehören, die Mindestwerte für die Energieeffizienz vorschreiben. Einige Länder gehen in diesem Bereich bereits voran und erhöhen die „grüne Prämie“, das heißt den Mehrwert, der durch die Nutzung eines Gebäudes oder eines anderen Produkts oder einer Dienstleistung mit niedrigen CO2-Emissionen entsteht.
Aber es brauche weitere Anreize, sagt Zsolt Kohalmi. Die Kosten einfach auf die Unternehmen abzuwälzen reicht nicht aus. Steuererleichterungen und andere Maßnahmen sind notwendig, um Anreize für die Sanierung zu schaffen. Progressive Besteuerungs- und Versicherungsmechanismen sollten so gestaltet sein, dass sie die Umverteilung von Kapital für Gebäude begünstigen, die das öffentliche Wohl durch kohlenstoffarme, saubere Luft und Grünflächen fördern. Als Beispiel nennt Kohalmi Genf: „Die Stadt bietet Hausbesitzern Steuererleichterungen, wenn sie ökologische Verbesserungen an bestehenden Häusern vornehmen, während der Bau eines neuen Hauses – oder auch nur ein Anbau – nicht gefördert wird. Dieser Ansatz ist ein gutes Beispiel für die Schaffung von Anreizen.“
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